LMP - le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
La location en meublée est définie comme étant la location exercée à titre habituel d’un bien muni de son mobilier ou de son équipement nécessaire à une utilisation normale par le locataire.
Une distinction fondamentale est effectuée en matière fiscale entre le loueur professionnel et le loueur non professionnel ; les avantages fiscaux les plus importants étant accordés aux loueurs en meublé professionnels. Pour recevoir cette qualification, vous devez :
- Etre inscrit en tant que tel au registre du commerce et des sociétés ;
- Réaliser un chiffre d’affaires au moins égal à 23.000 €
(ou dégager de cette activité au moins 50% de son revenu global – condition rarement réalisée car ce régime est généralement choisi pour imputer des déficits sur les autres revenus du foyer).
· Sous réserve de respecter les deux conditions ci-dessus (inscription au RCS et recettes > 23000 euros) le régime est compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.
L’accès au statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) qui seul permet l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global suppose que les conditions ci-dessus soient constamment remplies. Outre la condition de forme relative à l’inscription au registre du commerce, la réalisation d’un chiffre d’affaires d’au moins 23.000 € réserve les avantages fiscaux aux investissements d’une valeur > 383.500 € sur la base d’un taux de rendement de 6%.
L’investisseur doit donc pouvoir supporter un emprunt relativement important.
Les avantages sont alors les suivants.
> Détermination du résultat selon les règles des BIC
Contrairement aux revenus fonciers, les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux supposent l’inscription du bien au bilan de l’entreprise et permettent alors de déduire outre les frais financiers liés à l’emprunt, l’amortissement de l’immeuble, les impôts fonciers, l’assurance de l’immeuble et les droits d’enregistrement.
> Imputation des déficits BIC
C’est l’avantage le plus connu – celui qui permet une diminution substantielle de l’impôt sur le revenu. Les déficits créés par le régime LMP viennent s’imputer sur les autres revenus du foyer fiscal et permettent donc de bénéficier d’une économie d’impôt sur le revenu.
Au sujet de l’amortissement de l’immeuble, il faut prendre garde à respecter l’article 39C du CGI qui oblige d’une part à amortir l’immeuble sur sa durée normale d’utilisation et d’autre part à limiter la dotation déductible du fait que les dispositions du CGI interdisent à l’amortissement de créer ou d’augmenter un déficit – l’excédent étant éventuellement reportable.
> Exonération des plus-values
Avec l’imputation des déficits sur le revenu global, c’est le second avantage fiscal le plus marquant de ce régime. C’est sans doute à ce titre que le régime est le plus intéressant.
A la condition que le bien ait été détenu (et loué) pendant au moins 5 ans et que le montant des recettes ne dépasse pas 250.000 € (ce qui n’est quasiment jamais le cas – les recettes correspondant aux loyers sont en effet le plus souvent bien inférieures à ce plafond), alors la plus-value de revente de l’immeuble est exonérée – quel que soit le prix de vente.
Dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2006 applicable aux plus-values réalisées au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2006, l’article 151 septies réserve le bénéfice de l’exonération aux plus-values réalisées dans le cadre d’une activité exercée à titre professionnel – ce qui implique la participation personnelle, directe et continue des associés de la société à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité.
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