LE REGIME BORLOO NEUF
Dispositif « Borloo neuf »
Parallèlement aux aménagements apportés au régime de l’amortissement « Robien » la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 a mis en place deux nouveaux dispositifs destinés à favoriser l’investissement immobilier locatif : le premier dit « Borloo neuf » ou « Borloo populaire » concerne les logements neufs donnés en location dans le secteur intermédiaire, le second dit « Borloo ancien » est réservé aux logements conventionnés (cf notre étude consacré à ce dernier).
Censé répondre aux besoins des ménages aux revenus modestes qui éprouvent des difficultés à se loger, le dispositif Borloo-neuf fonctionne sur le même principe que le Robien-recentré : les personnes concernées, les investissements éligibles, les engagements à respecter et le fonctionnement du dispositif sont identiques.
Le dispositif « Borloo neuf » ou « Borloo populaire » est un régime fiscal en faveur des acquéreurs de logements neufs qu’ils destinent à la location dans le secteur intermédiaire.
Il complète le dispositif « Robien recentré » en permettant aux bailleurs ayant opté pour ce régime de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique et complément de déduction au titre de l’amortissement) lorsqu’ils s’engagent à louer leur bien à des conditions plus contraignantes que celles prévues dans le cadre du « Robien ».
Le « Borloo neuf » est également applicable aux investissements réalisés par l’intermédiaire d’une SCPI.
Le propriétaire ne peut pas, pour un même logement, cumuler les avantages fiscaux prévus dans le cadre du « Borloo neuf » avec les déductions spécifiques prévues par ailleurs en matière de revenus fonciers.
Option pour le « Robien recentré »
Le dispositif « Borloo neuf » est réservé aux contribuables ayant opté pour le « Robien recentré ».
Les personnes concernées, les investissements éligibles et les conditions d’application (affectation des logements, calcul de l’amortissement, amortissement des travaux) sont donc identiques à ceux prévus pour ce régime (éléments détaillés dans l’étude qui lui est consacrée).
Toutefois, pour l’application du « Borloo neuf », le propriétaire doit s’engager à donner son bien en location à des conditions de loyers plus restrictives que celles du « Robien recentré » c’est à dire à des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources . L’engagement de location doit en outre prévoir que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable.
Les ressources de votre locataire doivent être limitées.
Vous devez choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, variables selon le lieu où est situé le logement (voir tableau p. 127). Ces plafonds doivent être respectés lors de la conclusion du bail initial ou lors d’un changement de locataire. Il sont réévalués chaque année au 1er janvier.
En revanche, en cours de bail, les ressources du locataire en place peuvent évoluer sans que cela ne remette en cause le dispositif. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence du locataire figurant sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail
Plafonds de loyers
Pour bénéficier du « Borloo neuf », le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année.
Interdiction de louer à un ascendant ou descendant
L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du propriétaire. Lorsque le logement est la propriété d’une société, il ne peut être donné en location ni à un associé, ni à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.
Toutefois, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, le bailleur peut suspendre son engagement de location pour mettre le logement à la disposition, à titre onéreux ou gratuit, d’un ascendant ou descendant. La période de mise à disposition ne peut excéder neuf ans.
La mise à disposition au profit d’un ascendant ou descendant a pour effet de suspendre le régime de faveur. Ainsi, durant toute la période, la déduction au titre de l’amortissement et la déduction spécifique ne sont pas applicables. En outre, cette période de mise à disposition n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Avantages fiscaux
En cas d’option pour le dispositif « Borloo neuf », le propriétaire bénéficie, en plus de la déduction au titre de l’amortissement « Robien recentré » de 6 % par an pendant les sept premières années et de 4 % pendant les deux années suivantes, de deux avantages fiscaux supplémentaires :
- une déduction spécifique de 30 % ;
- la possibilité de prolonger l’engagement de location et de bénéficier ainsi d’un complément de déduction au titre de l’amortissement.
Déduction spécifique
La déduction spécifique est fixée à 30 % du montant des revenus bruts. Elle est applicable pendant la période d’engagement de location (soit pendant neuf ans, douze ans ou quinze ans, voir ci-après n° 2514).
Cette déduction n’est réputée couvrir aucune dépense particulière. Elle est pratiquée avant celle des frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.
Complément de déduction au titre de l’amortissement
Le second avantage fiscal supplémentaire du « Borloo neuf » prend la forme d’un complément de déduction au titre de l’amortissement.
En effet, à l’issue de la période initiale de location de neuf ans, tant que les conditions de loyers et de ressources du locataire sont remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, prolonger l’engagement de location et bénéficier, au titre de ces périodes, d’un complément de déduction fixé à 2,5 % par an (en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail).
Le total des déductions pratiquées au titre de l’amortissement peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement.
Obligations déclaratives
En plus des documents demandés dans le cadre du régime « Robien », le contribuable doit fournir une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Il en va de même en cas de changement de locataire.
Vous devez joindre l’imprimé n° 2044 EB (cf fiche sur le dispositif de Robien) à votre déclaration déposée au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure
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Ø approfondir votre recherche ou trouver une information détaillée:
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