LE REGIME BORLOO ANCIEN
Dispositif « Borloo ancien »
Le dispositif Borloo-ancien issu de la loi portant engagement national pour le logement de juillet 2006 remplace le Besson-ancien pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006. Applicable aux logements loués dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), il comprend deux niveaux : l’un pour les locations dans le secteur intermédiaire, l’autre pour les locations qui ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL) : secteur social ou très social.
Le « Borloo ancien » ne peut pas se cumuler avec les autres régimes de faveur prévus en matière de revenus fonciers à l’exception de celui prévu pour les logements vacants mis en location.
Ce dispositif est par ailleurs incompatible avec l’application du micro-foncier.
Bénéficiaires
Il s’agit des propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI, sociétés transparentes).
Locations concernées
Ouvrent droit au « Borloo ancien » les logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail (Loi 2007-290 du 5-3-2007 art. 42). Si le logement est la propriété d’une société, il ne peut être donné en location à l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.
Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention (voir ci-après n° 2524). En outre, lorsque le logement est détenu par une société, les associés doivent conserver leurs parts pendant la même durée.
a. En pratique, le « Borloo ancien » intéresse essentiellement les bailleurs de logements anciens dès lors que les investissements réalisés dans le neuf dans le secteur intermédiaire sont susceptibles de bénéficier, en plus d’une déduction spécifique, d’une déduction au titre de l’amortissement (dispositif « Borloo neuf »).
b. Le « Borloo ancien » est également applicable aux logements donnés en location à un organisme public ou privé qui les destine à l’hébergement de personnes défavorisées (que ce soit sous forme de sous-location ou de mise à disposition). Le logement doit être occupé à titre de résidence principale et l’organisme ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. Cette possibilité est ouverte aussi bien aux baux conclus dans le secteur social (Loi 2007-290 du 5-3-2007 art. 32) qu’à ceux conclus dans le secteur intermédiaire (Loi 2007-1824 du 25-12-2007 art. 25, I).
Les engagements à respecter
Vous devez vous engager, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah, à louer le logement non meublé à usage de résidence principale pendant 6 ans en cas de conventionnement sans travaux (à condition que le logement soit décent au sens du décret n° 2002-120 du 30.1.02) ou pendant 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés. Cette durée est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial.
> Convention avec l’Anah
Le « Borloo ancien » est réservé aux logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah soit dans le secteur intermédiaire, soit dans le secteur social.
La convention doit être conforme à des conventions types prévues par décret (Décret 2006-1200 du 29-9-2006). Les conventions sont téléchargeables sur le site Internet de l’Anah (www.anah.fr).
> Convention dans le secteur intermédiaire
Dans ce cas le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L 321-4 du CCH.
Cette convention détermine, notamment, le montant maximum des loyers, les conditions d’occupation du logement et les conditions de ressources du locataire, les conditions de sa révision et de sa résiliation ainsi que, le cas échéant, les modalités d’attribution du logement et les travaux d’amélioration qui incombent au bailleur. La durée de la convention ne peut être inférieure à neuf ans si le propriétaire reçoit une aide de l’Anah pour réaliser des travaux d’amélioration, et à six ans dans le cas contraire.
Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés à des niveaux inférieurs à ceux prévus pour le dispositif « Besson ancien » (sur ces plafonds voir n° 2530). La convention conclue avec l’Anah peut obliger le bailleur à fixer un loyer inférieur à ces plafonds.
> Convention dans le secteur social
Dans ce cas, le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L 321-8 du CCH (convention qui répond aux conditions d’attribution de l’aide personnalisée au logement).
Le loyer du locataire par mètre carré (charges non comprises) ne doit pas excéder certains plafonds publiés sur le site Internet du ministère du logement.
Choisir un locataire aux ressources limitées.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds, variables selon le lieu où est situé le logement. Ces plafonds sont également différents selon que vous louez dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social. Ils doivent être respectés lors de la conclusion du bail initial et en cas de changement de locataire.
Respecter certains plafonds de loyers.
Le loyer mensuel au mètre carré, charges non comprises, ne doit pas dépasser certains plafonds. Ceux-ci dépendent de la localisation du bien, le territoire français étant divisé en trois zones (
Avantage fiscal
L’avantage fiscal prévu par le dispositif « Borloo ancien » revêt la forme :
- d’une déduction spécifique de 30 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur intermédiaire ;
- d’une déduction spécifique de 45 % en cas de location dans le cadre d’une convention conclue dans le secteur social.
Ces déductions spécifiques sont calculées sur le revenu brut tiré des logements ayant fait l’objet du conventionnement et s’ajoutent aux frais et charges déductibles dans les conditions de droit commun.
Elles sont pratiquées pendant toute la durée d’application de la convention.
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