RESIDENCE DE TOURISME - difficultés économiques et tolérances du fisc

RESIDENCE DE TOURISME

- difficultés économiques et tolérances du fisc -

Le retournement du marché économique et la récession poussent de plus en plus d’exploitants de résidences de tourisme à renégocier les loyers à la baisse ou à résilier le bail les liant aux investisseurs. Cette situation risque de provoquer des conséquences fiscales dommageables importantes pour les investisseurs car ils sont liés sur le plan fiscal à un engagement de location d’une durée de 9 ans. Les avantages fiscaux sont en effet conditionnés par le respect d’un engagement locatif de 9 ans, sans interruption, de plus d’un mois. Or, les investisseurs mettent souvent plus de 30 jours pour retrouver un exploitant. Il y a ainsi interruption de l’exploitation et ils sont alors exposés à un risque de redressement fiscal.

Le ministre du Budget vient de les rassurer. Dans une lettre adressée à l’ancienne ministre Michelle Demessine, Éric Woerth précise qu’un délai d’un an sera toléré lorsque la vacance locative fait suite à la défaillance d’un exploitant. Même si un tel écrit n’a pas de valeur juridique, en le présentant au fisc, les investisseurs devraient pouvoir bénéficier de sa clémence, dans l’attente de la parution d’une instruction fiscale officialisant l’assouplissement.

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Dans une lettre du 23-04-2008, le Ministre du budget prend la position suivante:

Vous avez appelé mon attention sur la situation des propriétaires de logement situés dans une résidence de tourisme classée qui sont contraints de changer de gestionnaire au cours de la période couverte par l’engagement de location en raison de la défaillance de l’exploitant en place.

Votre demande qui a fait l’objet d’un examen attentif par mes services, appelle les observations suivantes.

S’agissant du régime fiscal applicable en matière d’impôt sur le revenu, le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme est subordonné à un engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d’achèvement des travaux.

En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l’engagement de location, le logement doit en principe être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période.

En cas de non-respect de l’engagement de location, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement. Cette rupture de l’engagement peut notamment être constituée lorsque l’exploitant cesse d’être en mesure de prendre le logement en location et qu’aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d’un mois et jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement.

Cela étant, compte tenu de la démarche engagée par les professionnels du secteur visant à mettre en place une ” charte de bonnes pratiques ” afin d’assurer une information plus complète et une meilleure protection des personnes physiques qui investissent dans ces opérations, j’ai le plaisir de vous confirmer, comme convenu lors de la réunion entre nos collaborateurs en date du 19 février, qu’il pourra être admis, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l’exploitant, une période de vacance qui ne pourra excéder douze mois.

Il est précisé que les cas de défaillance concernés par cette mesure de tempérament s’entendent exclusivement de la liquidation judiciaire de l’exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l’exploitant avant le terme de la période couverte par l’engagement de location, ou de la mise en œuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résolution du contrat à défaut de paiement du loyer.

A défaut de relocation effective à un nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter, selon le cas, soit de la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l’exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer contenant l’intention des copropriétaires d’user du bénéfice de la clause résolutoire, le service devra procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt précédemment accordée.

Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d’au moins 70% des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme.

Ces nouvelles règles doctrinales s’appliqueront à compter de la publication au bulletin officiel des impôts de l’instruction administrative portant à la connaissance des services ces nouvelles dispositions, ainsi, en tant que de besoin, que pour le règlement des litiges en cours.

S’agissant du régime fiscal applicable en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), je peux vous indiquer qu’en cas de poursuite de l’activité locative avec un nouveau gestionnaire, soit que celui-ci conclue un nouveau bail de neuf années, soit qu’il reprenne les contrats en cours, aucun reversement de taxe ne sera exigible.

De la même manière, si l’activité exercée dans l’immeuble est transformée en activité hôtelière ou parahôtelière, de sorte que les loyers continuent d’être soumis à la TVA, aucun reversement de taxe ne sera non plus exigé.

En revanche, si les locations consenties à l’avenir se révèlent être des locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation, exonérées de TVA de plein droit, ou si les propriétaires réservent l’appartement à leur usage propre, ceux-ci seront alors tenus de procéder aux reversements par vingtièmes exigés par l’article 210 de l’annexe II au CGI (à compter du 1^er janvier 2008, article 207-III nouveau).

Enfin, si les propriétaires souhaitent céder leur appartement, il convient de distinguer les situations suivantes.

Si le cessionnaire continue à affecter l’immeuble à une activité locative soumise à la TVA sur le fondement des dispositions du 4° de l’article 261 D du CGI, la cession de l’immeuble loué peut bénéficier du dispositif mentionné à l’article 257 bis du CGI qui dispense de taxation ou de régularisation de la TVA antérieurement déduite les livraisons de biens mobiliers et immobiliers et les prestations de services intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité totale ou partielle.

En revanche, si l’acquéreur n’affecte pas l’immeuble à une telle activité, le cédant doit, soit reverser une fraction de la taxe antérieurement déduite lors de l’acquisition calculée dans les conditions prévues par l’article 210 de l’annexe II au CGI (par vingtièmes), si cette cession n’est pas soumise à la TVA, soit soumettre effectivement la cession de l’immeuble à la TVA, si cette cession entre dans le champ d’application de la TVA immobilière (ce qui se produira si l’immeuble a été acquis en l’état futur d’achèvement et que sa revente intervient dans les cinq ans de son achèvement). Dans cette dernière situation, la cession de l’immeuble soumise à la TVA justifie qu’aucune régularisation de la taxe antérieurement déduite par le cédant ne soit exigible.

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