RISQUEZ-VOUS UNE MISE EN DEMEURE ISF ?
Un nombre important de contribuables est relancé chaque année par les services fiscaux qui estiment que la valeur globale nette du patrimoine de ces assujettis potentiels à l’ISF dépasse le seuil d’imposition. Ces contribuables surpris se sentent souvent démunis car non préparés et mal organisés pour faire la synthèse des valeurs de référence et pour organiser de façon optimale leur patrimoine en se réservant une argumentation structurée. Il est utile d’insister sur les erreurs les plus fréquentes et sur les réflexions que vous devez mener pour organiser votre patrimoine afin de vous préparer au dialogue avec l’administration.
QUELLE EST LA VALEUR DE VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER ?
La première diligence que vous devez observer est évidemment de procéder à l’inventaire de votre patrimoine et surtout de le valoriser de façon cohérente afin de pouvoir justifier auprès du fisc les valeurs déclarées ou l’absence de déclaration si la valeur globale demeure inférieure au seuil d’imposition.
Comment l’administration va-t-elle lire l’inventaire de votre patrimoine?
Il est sans utile de relire à ce titre l’article sur les méthodes d’évaluation afin de vous préparer à un dialogue contradictoire.
Il vous sera également nécessaire de changer de méthode. Très souvent en effet les contribuables tentent de se documenter par leurs propres moyens puis se rendent à une entrevue avec leur inspecteur des impôts munis simplement de leurs notes personnelles.
Il est au contraire nécessaire de documenter régulièrement votre dossier et de faire réviser les évaluations par un professionnel de l’immobilier ou un expert tous les deux ou trois ans. L’achat de la signature d’un professionnel de l’immobilier ayant bonne réputation a plus de poids que de longs discours économiques ou financiers. La règle première est de documenter votre dossier afin de pouvoir soutenir une discussion détaillée avec votre inspecteur “FI” (fiscalité immobilière) qui connait bien le marché et dispose de points de comparaison pertinents pour chacun de vos biens immobiliers. Or vous le savez depuis votre relecture sur les méthodes d’évaluation, la méthode de référence de l’administration fiscale est celle des points de comparaison.
COMMENT REORGANISER VOTRE PATRIMOINE ?
L’ISF taxant le patrimoine, on ne reviendra pas sur toutes les stratégies visant à réduire l’assiette de l’ISF comme les donations ou les ventes de biens taxables en vue de procéder à l’acquisition de biens non taxables (notamment les oeuvres d’art). Ces stratégies sont intéressantes mais souvent insuffisantes car elles sont assez radicales et les contribuables les utilisent ainsi de façon limitée.
Une variante intéressante qui peut correspondre au désir d’assister un enfant étudiant est de procéder à la donation temporaire de l’usufruit d’un bien. Le bénéficiaire (votre enfant) peut alors jouir du bien librement en qualité d’usufruitier alors que vous ne serez plus imposable à l’ISF sur sa valeur totale. C’est en effet l’usufruitier qui est imposable à l’ISF sur la valeur totale du bien. Si votre enfant n’a pas d’autres biens d’une valeur significative, il demeure non imposable à l’ISF et le bien dont vous avez fait la donation temporaire de l’usufruit n’est de fait plus taxé à l’ISF.
> Travail plus pour payer moins.
Une autre stratégie consiste non pas à modifier l’assiette de votre patrimoine mais sa qualification juridique. On sait que l’outil professionnel des indépendants, ainsi que les parts de sociétés (sous certaines conditions) est exonéré d’ISF pour l’ensemble des biens qui le composent. Il est ainsi possible de restructurer votre patrimoine pour utiliser à titre professionnel des biens qui étaient auparavant logés dans le patrimoine privé. Le bien reçoit alors la qualification de bien professionnel et est exonéré pour 100% de sa valeur. Attention cependant car l’administration est vigilante et veille à ce que les biens affectés à l’outil professionnel soient vraiment utiles à l’exercice de la profession. Un portefeuille de valeurs mobilières peut par exemple être considéré comme n’étant pas indispensable ou même nécessaire à un l’exercice professionnel d’un cabinet d’architectes. L’outil professionnel ne sera pas alors exonéré à 100%. La valeur des biens qui seront sans lien direct à l’exercice de la profession sera réintégrée dans les bases de l’ISF.
COMMENT REORGANISER VOS REVENUS ?
Par le biais du plafonnement en fonction des revenus et surtout par l’effet du bouclier fiscal, la restructuration des revenus devient une stratégie de plus en plus fréquente pour diminuer non pas l’impôt sur le revenu lui-même mais l’ISF.
Parmi les stratégies assez complexes à considérer, il est possible de citer la cession ou la donation de certains actifs qui génèrent des revenus importants. La restructuration du patrimoine immobilier locatif est souvent nécessaire pour mettre en place une telle stratégie. Les patrimoines français sont souvent surpondérés en immobilier. Cette stratégie de réduction de l’ISF sera alors l’occasion de repenser l’équilibre patrimonial dans son ensemble et de le redessiner de façon plus harmonieuse tout en générant des économies d’ISF. La cession de quelques actifs et le recours à l’emprunt in fine ainsi que l’implantation d’une structure soumise à l’Impôt sur les Sociétés figurent parmi les outils souvent utilisés.
Il faudra également évaluer la possibilité de générer des déficits imputable sur les revenu global - ces niches seront aménagées dans le futur mais ne disparaitront pas radicalement du fait des déséquilibres économiques et financiers que leur suppression provoquerait.
Au sujet des dividendes il y a lieu de souligner que le prélèvement libératoire de 29% est pénalisant sur le terrain de l’ISF car dans les dividendes sont alors retenus pour 100% de leurs montants alors que sous le régime de droit commun ils sont retenus après application de l’abattement de 40%.
Il est nécessaire également d’intégrer l’idée que la restructuration de vos revenus fait partie intégrante d’une stratégie défensive. En effet si vous recevez une mise en demeure ISF se traduisant par un réajustement de la valeur de votre, le plafonnement de l’ISF aura un effet protecteur appréciable et neutralisera une partie significative ou l’intégralité des rappels notifiés.
Si votre ISF demeure élevé malgré cette restructuration partielle il vous restera à envisager des investissements dont la promotion est dense à l’approche de la date de déclaration et mise en place par la loi TEPA (investissement dans des PME, FIP, etc..).
QUELLE EST LA PROCEDURE DE RELANCE ISF ET COMMENT Y REPONDRE?
Si vous faisiez l’objet d’une procédure de relance par l’administration, notez que la procédure en matière d’ISF est bien différente de celle que vous connaissez pour les autres impôts. L’administration ne peut pas vous adresser en effet directement une notification et vous taxer au titre de la sous-évaluation de votre patrimoine. Elle doit d’abord engager avec une procédure de dialogue contradictoire très spécifique et introduit par la jurisprudence CABANIE – Cass. Com. 18 février 1986 - RJF 6/86 n° 666.
Avant de procéder à une imposition, l’administration doit préalablement démontrer dans les formes prévues par la procédure contradictoire, que le contribuable dispose de biens taxables dont la valeur nette est supérieure au seuil d’imposition.
C’est à ce stade que vous devez récupérer le dossier que vous aurez constitué conformément aux conseils développés ci-dessus.
Jean-Jacques Michallon
avocat fiscaliste
ancien inspecteur des impôts
www.j2m-online.fr
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